Miejsce garażowe a świadectwo energetyczne. To poważny problem dla właścicieli

• Sprzedaż miejsca garażowego w bloku tylko ze świadectwem charakterystyki energetycznej?
• Nie ma czegoś takiego, jak świadectwo energetyczne dla miejsca postojowego
• Miejsce garażowe a świadectwo energetyczne. Różne interpretacje przepisów
• Notariusz pozwoli na sprzedaż garażu. Sprzedający naraża się na grzywnę

Sprzedaż miejsca garażowego w bloku tylko ze świadectwem charakterystyki energetycznej?

W kwietniu 2023 roku w Polsce zaczęła obowiązywać nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Ta nakłada na właścicieli wielu nieruchomości obowiązek sporządzenia dokumentu. Jego brak może oznaczać karę grzywny. I jeżeli w tym punkcie pomyśleliście o tym, że dotyczy on wyłącznie posiadaczy mieszkań, domów i lokali usługowych, jesteście w sporym błędzie. Dziś już wiadomo, że nowe regulacje uderzają także w posiadaczy miejsc parkingowych w halach garażowych. Zwłaszcza tych, którzy postanowili swoje prawo własności odsprzedać komuś innemu.

Miejsce garażowe w hali wielostanowiskowej kupuje się i sprzedaje na mocy aktu notarialnego. Gdy właściciel i nabywca udają się do notariusza w celu umówienia terminu spisania dokumentu, dowiadują się że konieczne jest uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Podstawę prawną stanowi fakt, iż świadectwo jest konieczne w przypadku posiadania całego budynku lub jego części. Garaż bez wątpienia częścią budynku jest. Nic trudnego – pomyślicie? To błąd. Bardzo duży błąd nawet.

Nie ma czegoś takiego, jak świadectwo energetyczne dla miejsca postojowego

W sytuacji, w której właściciel sprzedający miejsce w hali garażowej postanawia uzyskać świadectwo energetyczne, odbija się od ściany. W firmie autoryzowanej do sporządzania takich dokumentów z pewnością usłyszy, że nie zajmuje się ona miejscami parkingowymi w hali garażowej. Powód? Firmy idą za stanowiskiem przedstawionym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Uznają zatem, że miejsca parkingowe nie jest częścią budynku w rozumieniu centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków i przepisów.

MRiT uważa, że sprzedaż miejsca parkingowego nie powinna pociągać za sobą obligatoryjności sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej części budynku. Miejsce takie nie spełnia bowiem definicji części budynku określonej w art. 2 pkt. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Nie stanowi bowiem "zespołu pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania".

Miejsce garażowe a świadectwo energetyczne. Różne interpretacje przepisów

Właściciel lokalu odesłany z kwitkiem przez audytora wraca zatem do notariusza. Tu jednak napotyka kolejną ścianę. Bo notariusz i część środowiska prawniczego są innego zdania niż MRiT.

Notariusze jak najbardziej postępują zgodnie z prawem i wykonują nałożone na nich ustawowe obowiązki. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków, właściciel budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Ono jest obowiązkowe przy sprzedaży budynków lub ich części – komentuje w rozmowie z agencją Monday News Szymon Kołodziej z Krajowej Rady Notarialnej (KRN).

Sprzedaż miejsca garażowego w hali jest pojęciem kolokwialnym. Natomiast w rozumieniu ścisłym i prawnym, w ramach takiej umowy, dochodzi do sprzedaży udziału w budynku jedynie wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca garażowego. Kupujący nie staje się właścicielem miejsca, a udziału w budynku. Prawo do zajmowania konkretnej przestrzeni  wynika jedynie z osobnej umowy współwłaścicieli o sposobie korzystania z rzeczy, jaką jest cały budynek – dodaje Łukasz Kułaga, radca prawny z Kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni w rozmowie z agencją Monday News.

Notariusz pozwoli na sprzedaż garażu. Sprzedający naraża się na grzywnę

Sytuacja jest mocno patowa. Właściciel miejsca garażowego nie może uzyskać świadectwa energetycznego. Bez niego notariusz kręci nosem podczas spisywania aktu notarialnego. Czy ostatecznie go sporządza? Tak, ale dopiero po podpisaniu przez właściciela oświadczenia. Na jego mocy sprzedający potwierdza brak dokumentu i brak możliwości jego zdobycia. Wskazuje również iż rozumie, że z tego powodu w przyszłości może podlegać odpowiedzialności. Ta przyjmie konkretnie formę grzywny.

Sytuacja jest paradoksalna. Prawda jest jednak taka, że do jej rozwiązania wcale nie jest konieczne przerzucanie się interpretacjami przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii oraz prawników. Konieczne jest doprecyzowanie przepisów. Tak, aby pozostawiały one jak najmniejsze pole do popisu dla tworzenia sprzecznych stanowisk. Tak, aby wreszcie ułatwiły, a nie utrudniły życie podatnikom.