Jak znaleźć idealny grunt pod park logistyczny

Znalezienie odpowiedniego gruntu to pierwszy i najbardziej kluczowy etap inwestycji w park logistyczny. To gdzie powstanie magazyn ma kluczowe znaczenie dla jego klientów, co w konsekwencji determinuje rentowność projektu. Podstawowe parametry, które deweloper powierzchni magazynowych poddaje ocenie to: lokalizacja, dostęp do rozwiniętej infrastruktury drogowej i kolejowej, oferta ulg, stawek preferencyjnych i innych motywatorów dla inwestorów, a także dostępność wykwalifikowanych pracowników. 

Strategiczna lokalizacja obiektu logistycznego przy węzłach komunikacyjnych to klucz do sukcesu i wciąż najważniejszy czynnik rozpatrywany przez klientów przy wyborze wynajmowanego magazynu. Deweloperzy powierzchni magazynowej działają w myśl zasady: jesteśmy wszędzie tam, gdzie chcą być nasi Klienci. Ważne, by deweloper prowadził otwartą i proaktywną politykę kontaktów z Klientami, co stwarza możliwość prowadzenia szerokiego dialogu, dzięki czemu na bieżąco następuje wymiana informacji w zakresie realizowanych i planowanych projektów. To Klient w pierwszej kolejności wyraża zainteresowanie nową lokalizacją na dystrybucyjnej mapie Polski.

Węzeł komunikacyjny

Niektórzy klienci traktują transport kolejowy jako doskonałą alternatywę dla transportu kołowego. Takie rozwiązanie wpływa na zmniejszenie emisji dwutlenku węgla do atmosfery, a co za tym idzie pozwala zmniejszyć negatywny wpływ działalności człowieka na środowisko. Niektórzy developerzy posiadają wdrożony program zrównoważonego rozwoju, w którym zakładają rozwój ekologicznych rozwiązań – mówimy tu nie tylko o alternatywnych źródłach pozyskania energii odnawialnej ale również właśnie o transporcie kolejowym.

W krajach takich jak Stany Zjednoczone czy Wielka Brytania bocznice kolejowe na terenie parku są bardziej powszechne i są w pełni wykorzystywane przez najemców. W Polsce takie rozwiązanie nie jest zbyt popularne i pożądane przez Klientów. Stanowi wartość dodaną dla Klientów danego parku, jednak rzadko jest wykorzystywane, chyba że wymagają tego warunki prowadzenia usług.

Nie mniej jednak przy budowie magazynów developer powinien brać pod uwagę możliwość włączenia terenu parku do sieci połączeń kolejowych i jeśli tylko zobaczy potencjał tej inwestycji ma możliwość podjęcia się budowy bocznicy kolejowej na terenie centrum logistycznego.

Specjalne tereny

Klientami centrów dystrybucyjnych są głównie zewnętrzni dostawcy usług logistycznych (60%), sieci detaliczne jak i firmy produkcyjne. Dlatego motywatorem o marginalnym znaczeniu jest inwestycja na terenie Specjalnych Stref Ekonomicznych (SSE) czy Parków Przemysłowych i Technologicznych, która wymaga wieloletniego zaangażowania w działalność prowadzoną w danych regionie. Jednak w przypadku gdy klient zamierza zainwestować na tym terenie i prowadzić działalność (najczęściej dotyczy to firm produkcyjnych) w długim okresie wtedy obecność na terenie SSE staje się jednym z determinantów.

W tym przypadku inwestor może realizować długofalową politykę i korzystać z ulg lub preferencyjnego traktowania podatkowego. Zdarza się, że najatrakcyjniejsze pod względem lokalizacji grunty, szczególnie w regionie Górnego i Dolnego Śląska, są gruntami poprzemysłowymi, które bez odpowiedniego przygotowania i rewitalizacji nie nadają się do wykorzystania w jakimkolwiek celu. Jeśli ocena potencjału inwestycyjnego działki wskazuje, że warto poddać grunt rewitalizacji i podjąć się inwestycji deweloperzy decydują się na zakup danej działki.

Bez takich inwestycji tereny te w dalszym ciągu byłyby zanieczyszczone, niewykorzystane, niszczyły krajobraz oraz negatywnie wpływały na otoczenie – sąsiednie ziemie czy wody gruntowe. Rewitalizacja wymaga zastosowania specjalnej technologii, przygotowania gruntu, jego oczyszczenia ze szkodliwych substancji i spełnienia szeregu skomplikowanych procedur administracyjnych i technologicznych, które pozwalają na użytkowanie gruntu pod działalność logistyczną.

Konieczne jest również podjęcie dialogu z lokalnymi społecznościami w dziedzinie zagospodarowywania terenów nieużytkowych. W rezultacie strategicznie położonym terenom poprzemysłowym przywrócona zostaje dawna wartość.

Decyzja o działce

Znalezienie gruntu pod budowę parku logistycznego w danym regionie to nie wszystko. Działka musi spełniać listę kryteriów formalnych. Zanim zacznie się budowa obiektu, przeprowadzone muszą być badania środowiskowe, geotechniczne, topograficzne oraz zapewnione wszystkie formalności administracyjne związane z pozwoleniem na rozpoczęcie inwestycji (decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu/ plan miejscowy oraz pozwolenie na budowę).

Firma musi także zastosować się do ograniczeń prawnych mówiących o dozwolonej powierzchni zabudowy i terenów czynnych biologicznie na danym gruncie. Jeśli deweloper znajdzie odpowiedni grunt spełniający opisane wymagania to już połowa sukcesu inwestycji.