Jones Lang LaSalle: Jakie zmiany czekają rynek logistyczny w Polsce

Pierwsze nowoczesne powierzchnie magazynowe w Polsce zaczęły powstawały od połowy lat 90-tych. Deweloperzy skupiali się głównie na Warszawie i jej bezpośrednim sąsiedztwie, nie byli gotowi na wyjście w głąb kraju. Na przestrzeni lat sytuacja zaczęła się rozwijać, w szybkim tempie zaczęły powstawać nowe powierzchnie magazynowe. Na dzień dzisiejszy w Polsce istnieje ponad 6 000 000 m2 powierzchni magazynowej, skoncentrowanej w następujących regionach: Warszawa, Poznań, Wrocław, Górny Śląsk, Łódź, Piotrków Trybunalski, Gdańsk. Zdecydowana większość magazynów powstała w latach 2005 - 2008, które były okresem boomu na rynku magazynów.

Po okresie gwałtownego rozwoju, gospodarka zwolniła, czego efektem był kryzys – także w branży logistycznej. Gwałtownie zmniejszył się zarówno popyt, jak i podaż na powierzchnie magazynowe. Całkowita wynajęta powierzchnia spadła z 1,5 mln metrów kwadratowych w 2008 do 550 tys. w 2009. Analizy wskazują, że w roku 2010 udało się przezwyciężyć złą passę i prognozowane zamknięcie roku powinno plasować się na poziomie ok. 1 mln mkw.
Kolejną ważną cechą rynku logistycznego jest jego wysoka konsolidacja.

Trzech największych deweloperów (Panattoni, ProLogis, Segro) kontroluje około 80 proc. rynku. Reszta podzielona jest pomiędzy 5-6 niszowych graczy. Współczynnik powierzchni niewynajętych w skali kraju wynosi ok. 17 proc., co oznacza, że ok. 1 mln metrów kwadratowych wciąż czeka na najemców. Nie znaczy to bynajmniej, że łatwo znaleźć jest wolną i dobrą (oraz tanią) powierzchnię magazynową. Większość pustostanów koncentruje się bowiem w kilku lokalizacjach. Najwięcej niezagospodarowanych powierzchni magazynowych można znaleźć obecnie w Błoniu k. Warszawy (ok. 200.000 mkw.), Szczecinie, Mszczonowie, Rawie Mazowieckiej, Dąbrowie Górniczej i Chorzowie. Natomiast jeśli najemca potrzebuje magazynu w innych lokalizacjach, musi podpisać umowę najmu na budynek nieistniejący, i czekać aż deweloper go zbuduje.

Jednym z problemów rynku jest natomiast brak sprawnego systemu zarządzania i informacji o tym, które powierzchnie są wolne, a które wynajęte. Zwłaszcza, że często dochodzi do częstych zmian najemców, a brakuje jednego narzędzia sprawdzającego na bieżąco jedni najemcy sie wprowadzają, inni wyprowadzają i brak jednego narzędzia pozwalającego na bieżąco śledzić dostępność. Istnieją portale z branżowe opisujące rynek, przedstawiające opisy parków, ale brak jednego miejsca, w którym można sprawdzić dostępność powierzchni w poszczególnych budynkach.

- Dostrzegliśmy, że na rynku jest zapotrzebowanie na sprawny system informacji o wolnej przestrzeni magazynowanej. Takie, które będzie na bieżąco aktualizowane, gdzie każdy manager i logistyk szukający powierzchni magazynowej będzie mógł znaleźć potrzebne mu informacje. Stąd też zrodził się pomysł na portal” – mówi Tomasz Olszewski, z firmy Jones Lang La Salle, która stworzyła portal www.magazyny.pl.