Jakie są prawa i obowiązki najemcy nieruchomości

Umowa najmu

Najem jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiotem umowy najmu mogą być zarówno rzeczy ruchome (np. samochód), jak i nieruchomości (w tym lokale), a także części składowe rzeczy (np. ściana domu czy ogrodzenie).
Najem uregulowany jest w ustawie Kodek Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)(„Kodeks Cywilny”) od art. 659 do 679.

W umowie najmu powinny zostać prawidłowo określone:

• strony umowy najmu - w przypadku osób fizycznych podaje się co do zasady: imiona, nazwiska, adresy oraz numery dowodów osobistych a w przypadku osób prawnych lub innych jednostek organizacyjnych - pełną firmę lub nazwę i adres, nazwę rejestru, w którym dana osoba jest wpisana i organ prowadzący rejestr i numer wpisu, imiona, nazwiska i funkcje osób reprezentujących daną osobę, a także NIP i REGON obu stron;

• opis wynajmowanego lokalu lub nieruchomości wraz z budynkami na niej posadowionymi - oznaczając lokal lub nieruchomość należy podać ich położenie i oznaczenie, stan prawny oraz powierzchnię. Jeśli oprócz prawa do korzystania z samego lokalu lub nieruchomości najemca uzyskuje również uprawnienie do korzystania z tzw. powierzchni wspólnych należy wówczas również je opisać i podać ich powierzchnię;

• wysokości czynszu - umowa najmu powinna określać wysokość czynszu i termin jego zapłaty. Jeśli termin nie zostanie ustalony – czynsz powinien być płacony z góry. I tak: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca;

• czasu trwania umowy - umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony (tydzień, miesiąc, rok, pięć lat), jak i nieoznaczony. Jeśli najem zawarty jest na czas dłuższy niż dziesięć lat – po upływie tego terminu uznaje się, że został zawarty na czas nieoznaczony.

Forma zawarcia umowy najmu

Przy zawieraniu umowy najmu, koniecznie trzeba zwrócić uwagę na formę jej zawarcia. Rekomendowaną formą zawierania umów najmu na czas określony, zwłaszcza przy umowach dotyczących powierzchni handlowej lub produkcyjnej, jest umowa w formie pisemnej z datą pewną.

Zachowanie takiej formy zawarcia umowy jest istotne dla najemcy, gdyż w przypadku sprzedaży wynajmowanego obiektu, nowy właściciel nie będzie miał prawa do wypowiedzenia umowy najmu, tak jak to ma miejsce w przypadku umów nie opatrzonych urzędowym poświadczeniem daty.

W powyższym zakresie należy zauważyć, że najczęściej spotykaną postacią daty pewnej jest poświadczenie daty i podpisu przez notariusza. Zawarcie umowy z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie aktu notarialnego, oprócz korzyści wynikających z zaopatrzenia umowy zawieranej na czas określony w datę pewną, umożliwiają ujawnienie istnienia najmu w treści księgi wieczystej, co oczywiście wpływa pozytywnie na zakres ochrony najemcy.

---

W interesie obydwu stron stosunku najmu jest zawarcie umowy przynajmniej z zachowaniem formy pisemnej, co pozwoli na precyzyjne odtworzenie treści łączących strony postanowień w przypadku ewentualnego sporu. W przypadku umów zawieranych na czas określony dłuższy niż rok, obowiązek zachowania formy pisemnej wynika z Kodeksu Cywilnego.

Prawo pierwokupu przedmiotu najmu

Prawo pierwokupu jest pierwszeństwem kupna oznaczonej rzeczy na wypadek gdyby druga strona sprzedała tą rzecz osobie trzeciej. W szczególności zastrzec można prawo pierwokupu nieruchomości w drodze umowy. Prawo pierwokupu zostało uregulowane w art. 596-602 Kodeksu Cywilnego. Wyróżniamy ustawowe i umowne prawo pierwokupu ze względu na to, w jaki sposób zostało ono zastrzeżone. 

Procedura wykonywania zobowiązania obciążonego prawem pierwokupu przedstawia się następująco. Sprzedający nieruchomość obciążoną osobie trzeciej z zastrzeżeniem warunku, że umowa dojdzie do skutku, jeżeli osoba uprawniona nie skorzysta ze swego prawa.

Właściciel jest zobowiązany niezwłocznie zawiadomić uprawionego z tytułu prawa pierwokupu o sprzedaży nieruchomości. Uprawniony ma według ustawy miesiąc od momentu otrzymania zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości na skorzystanie ze swego uprawnienia.

W przypadku umownego pierwokupu zastrzec można inny termin. Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu składa oświadczenie sprzedającemu nieruchomość o skorzystaniu lub nieskorzystaniu z przysługującego mu prawa. Wskutek skorzystania z prawa pierwokupu uprawniony nabywa nieruchomość. 

Warto wspomnieć, iż w przypadku zawarcia w warunkowej umowie sprzedaży postanowień lub klauzul, których uprawniony nie może spełnić, konieczne jest dokonanie wyceny dodatkowych świadczeń po to aby uprawniony mógł wykonać przysługujące prawo pierwokupu - jeżeli zapłaci sprzedającemu nieruchomość wartość dodatkowych świadczeń.

Zastrzeżenia takie są nieważne w przypadku gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy prawa.

Podnajem przedmiotu najmu

Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
W praktyce często stosuje się podnajem, w którym spółka matka/spółką zarządzająca podnajmu powierzchnię biurowa spółką celowym – po pierwsze warto pamiętać aby każdorazowo uzyskać zgodę wynajmującego na taki podnajem a także pamiętać o minimalnej powierzchni powierzchnia na pracownika – 10 m2 (łącznie z komunikacją, salami konferencyjnymi itp.).

Prawa i obowiązki najemcy

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego.

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Takie same prawa i obowiązki przysługują najemcy w przypadku korzystania z części wspólnych przedmiotu najmu – gdyż co do zasady obowiązkiem wynajmującego jest umożliwienie najemcy korzystanie z części wspólnych przedmiotu najmu zgodnie z ich przeznaczeniem.

Podsumowanie

Co do zasady najem nieruchomości na cele biurowo-magazynowe nadal stanowi najbardziej atrakcyjna formę korzystania z powierzchni niezbędnych do prowadzenia działalności. Dziś najemcy mają do wyboru wiele klas budynków a tym samym zróżnicowane stawki czynszu.

Trudno powiedzieć, aby rynek należał dziś do najemców ale trudno nie zgodzić się z twierdzeniem, że coraz więcej można wynegocjować z wynajmującym, zaczynając od stawek za wynajem 1m2 powierzchni, a kończąc na zabezpieczeniach umowy najmu, których często żądają wynajmujący.