Jaką wybrać umowę z deweloperem magazynowym

Ze względu na rosnącą świadomość klientów w zakresie finansowania i podnoszenia efektywności kosztowej danej inwestycji, a także z uwagi na ostrożność deweloperów rynek nieruchomości przemysłowych przestał się ograniczać jedynie do standardowych umów najmu. Obecnie deweloperzy powierzchni magazynowych oferują szereg różnorodnych rozwiązań formalno-prawnych regulujących współpracę z klientem, które mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa transakcji oraz podniesienie rentowności danego projektu magazynowego zarówno dla dewelopera jak i najemcy.

Możliwe jest dokonanie wielu klasyfikacji umów na podstawie różnych kryteriów. Poniżej prezentujemy najpopularniejszą systematykę umów, która uwzględnia czas trwania kontraktu, formę własności gruntu, przebieg procesu inwestycyjnego wraz z określeniem inwestora bezpośredniego oraz rozwiązania zastosowane przy budowie obiektu magazynowego.

Umowa najmu

Nadal podstawową formą współpracy pomiędzy deweloperem a najemcą są umowy najmu. W tej sytuacji deweloper jest właścicielem działki, magazynu i towarzyszącej mu infrastruktury, a klient, po uzgodnionych stawkach – najczęściej płatnych w cyklu miesięcznym, wynajmuje obiekt przez ustalony czas. W dużym uproszczeniu umowy podpisywane na rynku deweloperów powierzchni magazynowych można podzielić na krótko i długoterminowe.

Krótkoterminowe umowy są zawierane na okres od 6 miesięcy do 3 lat (najem krótkoterminowy lub sezonowy), natomiast długoterminowe od 3 i więcej lat (szczególnie w przypadku magazynów dostosowanych do potrzeb produkcji – adaptacja istniejącego magazynu).

Średni okres najmu powierzchni magazynowej w Polsce wynosi od 3 do 5 lat. Zdarzają się również umowy typu month-to-month przedłużane z miesiąca na miesiąc. Zazwyczaj to deweloper proponuje treść umowy, która stanowi podstawę do negocjacji. Kontrakt jest dostosowywany do indywidualnych potrzeb, standardów i preferencji drugiej strony. Finalny kształt umowy, zwłaszcza w przypadku operatorów logistycznych, zależy również od umów jakie podpisują oni ze swoimi klientami. 

Pre-Let i BTS

Rodzajami kontraktów, które wybierają Klienci, szczególnie w ostatnim czasie pokryzysowej rzeczywistości, są umowy typu pre-let i build-to-suit (BTS). Kluczowe jest rozróżnienie znaczenia obu pojęć. Build-to-suit to niestandardowy obiekt budowany ściśle według indywidualnych potrzeb klienta. Jeśli mówimy o standardowym obiekcie magazynowym klasy A, który zostanie wybudowany z przeznaczeniem dla konkretnego klienta to wtedy mówimy o umowach typu pre-let lub przednajmu.

Umowy zawarte na wynajem magazynu BTS są zazwyczaj kontraktami długoterminowymi – od 5 nawet do 15 i więcej lat. Taki obiekt, z licznymi indywidualnymi rozwiązaniami, po zakończeniu umowy najmu jest znacznie trudniej ponownie wynająć niż standardowy magazyn. Natomiast umowy typu pre-let lub przednajmu są kontraktami zawartymi najczęściej na okres 5 lat, a po upływie okresu wynajmu magazyn relatywnie łatwo wraca na rynek i znajduje nowego najemcę.

Należy zaznaczyć, że umowy BTS lub pre-let są nadal bardziej opłacalnymi i mniej ryzykownymi rozwiązaniami dla dewelopera. Taka powierzchnia jest wynajęta już w momencie rozpoczęcia budowy, co minimalizuje ryzyko finansowe, jakie występuje przy budowie magazynów spekulacyjnych „na rynek”. Ma to kluczowe znaczenie
w rozmowach z instytucjami finansującymi inwestycje przemysłowe.

Fee Development

W Polsce, jak dotychczas mało popularna, za to często spotykana na rynkach europejskich i amerykańskich jest umowa typu fee development. To forma umowy określająca obowiązki i wynagrodzenie dla dewelopera z tytułu prowadzenia inwestycji budowlanych na rzecz podmiotów zewnętrznych. Deweloper nie finansuje budowy ze środków własnych, natomiast uzyskuje wynagrodzenie z tytułu świadczenia usług deweloperskich i zarządzania inwestycjami budowlanymi.

Inwestorzy – czyli klienci, przyszli najemcy – wykorzystują wiedzę i doświadczenie dewelopera już w trakcie projektowania i budowy. Ten rodzaj biznesu pozwala deweloperowi na generowanie dodatkowych zysków bez konieczności ponoszenia nakładów inwestycyjnych. Najmniej popularnym na polskim rynku rodzajem transakcji są umowy typu sell and lease back. W tym wypadku deweloper kupuje obiekt od klienta, a klient w tym samym kontrakcie zobowiązuje się do jego wynajęcia na długi okres minimum 15 lat. 

Głównym zadaniem dewelopera jest rozpoznanie potrzeb klienta i dobranie takiego rozwiązania, które w pełni odpowiada jego wymaganiom i możliwościom inwestycyjnym. To na jakich zasadach najemca będzie współpracował z deweloperem zależy jedynie od Klienta i wynika najczęściej ze strategii rozwoju firmy na danym rynku.