Garaże podziemne w Polsce stają się powoli czymś na kształt dodatkowych piwnic. Kierowcy trzymają na miejscach parkingowych pojazdy, rowery, motocykle, opony czy przedmioty wyniesione z domu. Czy mają do tego prawo? No właśnie. To ważne pytanie.
- Miejsce w garażu podziemnym. Kosztowna przyjemność
- Garaż podziemny a przepisy. Dwa kluczowe przypadki
- Przepisy przeciwpożarowe a garaż podziemny
- Czy w garażu podziemnym można trzymać rower?
- Czy można przechowywać opony w garażu podziemnym?
- Boks w garażu podziemnym. To ewidentne remedium
Miejsce w garażu podziemnym. Kosztowna przyjemność
Garaż podziemny daje ogromną wygodę. W czasie deszczu kierowca nie musi wyciągać parasolki, a po prostu zjeżdża na suchy parking windą. Poza tym pojazd jest chroniony przed różnymi scenariuszami pogodowymi, jego lakier nie jest poddawany ciągłemu działaniu promieni UV, a części takie jak hamulce działaniu wilgoci czy innych niekorzystnych czynników. Na tym jednak nie koniec. Bo czasami miejsce parkingowe może się stać też formą... piwnicy. Kierowcy trzymają na nich stare przedmioty czy kartony z choinkami.
Z drugiej strony garaż podziemny to... potężny koszt. W mniejszym mieście miejsce w hali kosztuje 30, a większym czasami nawet 100 tys. zł. Deweloperzy wychodzą bowiem z założenia, że wygoda musi mieć wysoką cenę. Pomijając kwestię kosztów, garaż podziemny ma też często inną i mniej pozytywną twarz. Chodzi o to, że staje się miejscem konfliktów sąsiedzkich czy mieszkańców z administracją. I pole do popisu w tym przypadku bywa naprawdę szerokie.
Garaż podziemny a przepisy. Dwa kluczowe przypadki
Czasami sąsiedzi kłócą się o sposób parkowania. Czasami natomiast wspólnota próbuje narzucić właścicielom, co mogą trzymać na swoim miejscu parkingowym. Czy ma do tego prawo? Przepisy nie mówią o tym wprost. To zatem kwestia interpretacji. A te mogą być aż dwie.
- Miejsca w garażu podziemnym, które stanowi odrębną własność i które było kupione na podstawie oddzielnego od mieszkania aktu notarialnego, daje właścicielowi pełną dowolność. Ani wspólnota, ani spółdzielnia, ani nikt inny nie można ograniczać właścicielowi możliwości korzystania z rzeczy, którą nabył. Tak stwierdza prawo cywilne. Może zatem na swoim miejscu równie dobrze trzymać samochód, jak i rower, opony czy cokolwiek innego. To teren prywatny.
- Inaczej ma się sytuacja w przypadku miejsca w garażu podziemnym, który stanowi część wspólną nieruchomości. W takim przypadku kierujący jest niejako "udziałowcem" nieruchomości. Ma przypisane konkretne miejsce do użytkowania, ale status prawny mówi o posiadaniu udziału w nieruchomości. W takim przypadku zasady korzystania z garażu może mieć prawo ustalać wspólnota większością głosów swoich członków. Garaż to dobro wspólne. Decyzje muszą być zatem podejmowane wspólnie.
Przepisy przeciwpożarowe a garaż podziemny
Wspólnota czy też spółdzielnia może przygotować regulamin, który będzie zakazywał trzymania na miejscu parkingowym w garażu podziemnym opon, hulajnóg elektrycznych, kartonów, środków chemicznych czy np. kanistrów z paliwem. Podczas tworzenia tej regulacji powoła się na art. 61 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, który stwierdza że "właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury (...), mogących spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska".
Kluczowe jest to, że w przypadku wspólnoty konieczna jest zgoda walnego zgromadzenia. Głosowanie musi uzbierać kworum, a następnie uchwała musi zostać przegłosowana większością głosów. Bez tego regulamin nie będzie ważny. Zarząd wspólnoty nie może bowiem podjąć takiej inicjatywy. Nie ma do tego uprawnień.
Uchwała została podjęta, a regulamin się pojawił. Co w przypadku, w którym jeden z właścicieli nie zgadza się z nim? Po pierwsze powinien na chwilę jeszcze raz wrócić do poprzedniego akapitu. Tam rozstrzygnie formę prawną funkcjonowania garażu. Po drugie ma pełne prawo na złożenie do sądu wniosku zaskarżającego decyzję wspólnoty mieszkaniowej. Sędzia po przeanalizowaniu dokumentów uchwałę wspólnoty może zatwierdzić lub ją odrzucić. W drugim z przypadków nie będzie ona obowiązywała. Sprawa może się odbyć w ramach dwóch instancji.
Czy w garażu podziemnym można trzymać rower?
Rower to dość ciekawy wyjątek. Po pierwsze dlatego, że w głos definicji zapisanej w art. 2 pkt 47 ustawy Prawo o ruchu drogowym nadal jest pojazdem. Spełnia zatem wszystkie wymogi związane z przeznaczeniem miejsca parkingowego w hali. Po drugie dlatego, że nawet mocno niekorzystne regulaminy tworzone przez wspólnoty, na ogół rowery traktują jako wyjątki. Zezwalają na ich trzymanie na miejscach parkingowych. Tu jednak problem ma inną naturę. Bo w samochodzie można zamknąć drzwi i zabezpieczyć alarm. W rowerze tego samego zrobić się nie da...
Rower przed kradzieżą trzeba zabezpieczyć. W jaki sposób? Trzeba stworzyć system pozwalający na jego zaczepienie np. do ściany. Tu jednak konieczne jest stworzenie otworów montażowych. Te należy wykonać w taki sposób, aby nie naruszyć konstrukcji garażu, nie spowodować wycieków wody z zewnątrz budynku czy nie spowodować pęknięcia na ścianie. W przeciwnym razie właściciel miejsca i roweru z własnej kieszeni będzie musiał ponieść koszt naprawy uszkodzeń.
Czy można przechowywać opony w garażu podziemnym?
Zakładając, że garaż ma formę odrębnej własności, kierujący może nim rozrządzać dowolnie. Może postawić auto, a za nim ułożyć opony po sezonowej wymianie. Oczywiście powinien jednak liczyć się z tym, że w razie ich kradzieży, wspólnota nie będzie ponosić za to odpowiedzialności. To obowiązkiem właściciela miejsca i przedmiotów jest ich prawidłowe zabezpieczenie.
Wprowadzenie jakichkolwiek regulaminów mówiących o tym, że opony nie mogą być trzymane na miejscu parkingowym, musiałoby oznaczać godzenie w istotę prawa własności. Wspólnoty nie mogą zatem tworzy stosunku obligacyjnego. Co więcej, wspólnota nie ma możliwości władczego rozstrzygania sporów między lokatorami czy władczego zarządzania powierzoną jej nieruchomością. Na takim stanowisku stanął m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 marca 2021 r. (VI ACa 414/20)
Boks w garażu podziemnym. To ewidentne remedium
Jeszcze kilka lat temu deweloperzy, budując garaże podziemne, wyznaczali poszczególne miejsca parkingowe. Oddzielali je od pozostałych stałą lub np. blaszaną ścianą. Uzupełniali też przestrzeń bramą wjazdową. W ten sposób powstawał box. Ten może służyć nie tylko do parkowania pojazdu. Bez problemu można również trzymać na nim rower, opony czy zbędne przedmioty przyniesione z mieszkania. Wspólnota może to prawo ograniczać? To kwestia mocno wątpliwa.
Nawet gdyby wspólnota podjęła taką próbę, najpierw musi udowodnić gromadzenie rzeczy w boxie garażowym. To natomiast teren prywatny. Kierujący nie musi wpuścić przedstawicieli wspólnoty do własnego garażu. Nie ma takiego obowiązku i nikt nie można go na nim wymusić. Posiadanie boxu z drzwiami to także remedium na kwestię kradzieży. Złodziejowi zdecydowanie trudniej będzie ukraść rower, gdy najpierw będzie musiał sforsować zabezpieczone drzwi.