Powodem takiego stanu rzeczy jest fakt, że obecna sytuacja rynkowa jest nieprzewidywalna pod względem popytu na powierzchnie magazynowe. Deweloperzy nauczeni doświadczeniem sprzed kilku lat, kiedy to pozostali z tysiącami metrów niewynajętej powierzchni magazynowej wybudowanej spekulacyjnie, wyciągnęli wnioski, które pozwalają im uniknąć powtórzenia tej sytuacji.
Deweloperzy są ostrożniejsi
Deweloperzy stali się znacznie bardziej ostrożni, jeśli chodzi o budowę nowych obiektów, które nie są objęte odpowiednimi umowami najmu. Jednak najważniejszym czynnikiem stojącym za zatrzymaniem inwestycji spekulacyjnych jest ograniczenie kredytowania inwestorów przez instytucje finansowe. W dzisiejszych realiach rynkowych deweloperzy decydują się na nowe inwestycje magazynowe, kiedy te zabezpieczone są podpisaną umową najmu, z reguły na minimum 50 proc. powierzchni inwestycji, tzw. master lease. Efektem takiej sytuacji jest obserwowany od około dwóch lat stały spadek dostępnej powierzchni wolnostojącej. Stopa pustostanów w Polsce w ciągu ostatnich dwóch lat spadła z blisko 23 proc. do ok. 12 proc. Taki trend będzie się utrzymywał przez najbliższy okres zarówno w Polsce jak i w Europie.
W związku ze spadającą podażą wolnych powierzchni magazynowych obserwujemy stabilizację cen za metr kwadratowy, a w regionach, gdzie poziom pustostanów spadł poniżej 5 proc. możemy spodziewać się wzrostu stawek czynszu.
Najemcy wykazują się ostrożnością w podejmowaniu długoterminowych zobowiązań, pomimo atrakcyjniejszych warunków cenowych oferowanych przez deweloperów w porównaniu z umowami krótkoterminowymi. Szukają bowiem balansu pomiędzy opłacalnością długoterminowego wynajmu powierzchni magazynowej a elastycznością wynikającą z długości okresu najmu. W związku z tym najczęściej zawierane umowy najmu opiewają na okres pomiędzy trzy a pięć lat w przypadku standardowych powierzchni magazynowych. Poza tym, chcąc zabezpieczyć własne interesy, najemcy nastawiający się na rozwój zabezpieczają sobie możliwość ewentualnego rozszerzenia zajmowanych powierzchni.
Infrastruktura drogowa przyspiesza wynajem
Potrzeba optymalizacji kosztów, szczególnie w dzisiejszych czasach sprawia, że dużym zainteresowaniem najemców cieszą się regiony z najlepiej rozbudowaną infrastrukturą drogową. Gwarancja dobrej komunikacji z krajami sąsiadującymi, jak i wygodny dostęp do lokalnych rynków dla realizacji potrzeb dystrybucyjnych to główne czynniki decydujące o lokalizacji inwestycji. Ze względu na infrastrukturę, za najatrakcyjniejsze regiony uchodzą region Górnego Śląska, Wrocławia oraz Poznania. Niezmiennie, największe wolumeny powierzchni wynajęto w regionie warszawskim, co dowodzi, że status stolicy oraz jej strategiczne położenie, wciąż przyciągają wielu najemców.
Tekst: Krzysztof Kienorow, associate, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych Colliers